Do terreno ao parecer de viabilidade, em minutos.
Você informa o CEP e a área. O motor puxa zoneamento oficial, CUB da região e regras do MCMV, e devolve VGV, margem, TIR e exposição de caixa, com memória de cálculo em cada número.
Você entra por um link enviado no seu e-mail ou pela conta Google. Não tem senha para memorizar.
A decisão de milhões nasce numa planilha que ninguém consegue auditar.
Fórmula quebrada, premissa escondida numa célula, três versões circulando por e-mail e um número do MCMV copiado de uma apresentação de dois anos atrás. Aí alguém no comitê pergunta de onde saiu aquele número, e a sala fica em silêncio.
Referência de célula trocada e arredondamento em ponto flutuante não aparecem em lugar nenhum. Viram decisão.
Quem recebe o arquivo não vê qual taxa foi usada, de quando é o índice, nem quem mexeu por último.
Viabilidade_final_v7_REVISADO.xlsx. Ninguém sabe qual delas rodou no comitê nem o que mudou desde então.
O mês em que o caixa afunda decide o negócio
Média anual esconde o pior momento. Aqui a receita entra por tipologia e plano de pagamento, o custo sai pela curva da obra, e o saldo aparece mês a mês. A exposição máxima diz quanto capital precisa estar disponível antes da primeira escritura.
- Entrada, parcelas e chaves, cada parcela caindo no seu mês.
- Curva de vendas linear, acelerada ou concentrada no lançamento.
- Financiamento à produção com carência, juros capitalizados e repasse na entrega.
Onde o projeto para de fechar
Pessimista, base e otimista lado a lado, mais a matriz cruzando preço de venda, custo de obra, velocidade e taxa de juros. Você não descobre só a margem, descobre a distância até o prejuízo.
- Seis variáveis para cruzar, duas de cada vez.
- O cenário base fica destacado no meio da matriz.
- A cor mostra na hora onde a margem deixa de ser aceitável.
| custo obra / preço | -10% | -5% | 0% | +5% | +10% |
|---|---|---|---|---|---|
| -10% | 13.4 | 17.6 | 21.4 | 24.9 | 28.2 |
| -5% | 9.9 | 14.2 | 18.2 | 21.9 | 25.3 |
| 0% | 6.2 | 10.7 | 14.9 | 18.7 | 22.2 |
| +5% | 2.3 | 7.0 | 11.4 | 15.4 | 19.1 |
| +10% | -1.6 | 3.3 | 7.8 | 12.0 | 15.9 |
Com a obra 10% acima do orçado e o preço 10% abaixo da tabela, este projeto entrega margem negativa. O caso base, destacado no centro, está a dois passos disso.
Cada sócio vê o que recebe e quando
Aporte, retorno preferencial, participação no excedente e SPE. A cascata mostra a ordem de pagamento e o múltiplo de cada um, calculada sobre o mesmo fluxo que gerou os indicadores.
- Retorno preferencial por sócio, com hurdle anual.
- Divisão do excedente entre sócios e incorporador.
- Comparação entre o capital próprio disponível e a exposição máxima.
| Sócio | Aporte | Recebe | Múltiplo |
|---|---|---|---|
| Investidor A | R$ 12,0 mi | R$ 17,2 mi | 1,43x |
| Investidor B | R$ 6,0 mi | R$ 8,5 mi | 1,42x |
| Incorporador | terreno e gestão | R$ 3,4 mi | residual |
Antes da conta, a pergunta que trava projeto
Quantas casas cabem no lote não é escolha do incorporador, é o que a lei do município permite. O sistema consulta a zona do terreno na fonte oficial da prefeitura e separa os dois regimes: desmembrar em lotes novos ou manter uma matrícula só, com condomínio de casas.
- Lote mínimo, testada, recuos, taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento.
- A norma aparece citada ao lado de cada parâmetro.
- Quando a norma comporta mais unidades do que você declarou, o sistema sugere adensar.
Fonte: Lei municipal 16.402/2016, Quadros 2A, 3 e 4. A zona do terreno vem do GeoSampa, o serviço oficial da Prefeitura de São Paulo.
O resto do estudo, no mesmo lugar
Da primeira conta de guardanapo ao parecer que vai para o comitê de crédito.
MCMV e habitação social
Enquadramento por faixa e capacidade de pagamento do comprador, com as regras versionadas por data de vigência. Um estudo antigo continua reproduzindo a regra que valia na época.
Preço-alvo e custo máximo
A pergunta ao contrário: qual preço por m², qual custo de obra ou qual valor de terreno faz o projeto bater a TIR que você exige.
Avaliação de imóvel
Laudo pela NBR 14.653 com tratamento estatístico das amostras, para sustentar o valor do terreno que entra na conta.
Versões que não se perdem
Cada mudança de premissa vira uma versão nova, com data e autor. O histórico não é sobrescrito, então dá para voltar e ver o que o comitê aprovou.
Comparar oportunidades
Vários terrenos no mesmo critério, lado a lado. Serve para escolher onde colocar capital quando aparecem três ofertas na mesma semana.
Parecer em Word e Excel
O estudo sai em documento e em planilha, com as premissas e a memória de cálculo junto, do jeito que banco e comitê pedem.
A IA explica. Ela não calcula.
Todo indicador financeiro sai de um motor determinístico e testado, que não conhece a interface nem o banco de dados. Mesma entrada, mesma saída, hoje e daqui a um ano. Dinheiro usa aritmética decimal, nunca ponto flutuante, porque centavo errado vira milhão errado na escala de um empreendimento.
- Reprodutível. Sem aleatoriedade e sem depender da data em que rodou. O parecer de hoje reproduz o de ontem.
- Testado. Cada indicador tem teste automatizado: TIR, VPL, payback, curvas, waterfall e o resto.
- Separado da interface. Nem a tela nem a API recalculam nada por conta própria. As duas consomem o mesmo motor.
Todo dado diz de onde veio
Oficial, de mercado, informado por você ou estimado pelo sistema. As quatro camadas nunca se misturam em silêncio, então você sempre sabe em que está apoiando a decisão.
Selic meta, série 432 do Banco Central, com a data da consulta.
CUB por padrão construtivo do SindusCon, com o mês de referência.
Preço de tabela, área privativa e cronograma que você digitou.
Spread da modalidade de financiamento, marcado como estimativa.
Valor de programa habitacional não é inventado aqui. Se uma regra do MCMV não tiver fonte oficial vigente confirmada, o campo aparece como pendente de atualização oficial, e o estudo segue mostrando essa lacuna em vez de esconder um número plausível.
Quatro passos entre a oportunidade e a decisão
Descreva o empreendimento
Terreno, tipologias, custo por categoria, cronograma de obra, curva de vendas, financiamento e sócios.
O motor calcula
Fluxo mês a mês, indicadores, score, cenários e sensibilidade. Sem aleatoriedade e sem depender do dia em que rodou.
Abra qualquer número
Clique no resultado e veja a fórmula, os valores de entrada e a origem de cada um deles.
Versione e decida
Salve como V1, V2, V3. Mudou uma premissa, nasce uma versão. Nada é sobrescrito.
Do MCMV ao alto padrão, do loteamento ao built to suit
O mesmo rigor de cálculo em produtos com lógicas econômicas bem diferentes.
Incorporadoras
Da prospecção do terreno ao lançamento. Compare oportunidades no mesmo critério e leve a decisão para o comitê com a conta aberta.
Loteadoras e urbanizadoras
Infraestrutura em fases, venda longa e carteira de recebíveis. O fluxo acompanha o produto em vez de forçar o loteamento num modelo de prédio.
Investidores e fundos
Retorno do capital, cascata de distribuição e exposição antes do aporte. Todo número tem origem rastreável.
Bancos e crédito imobiliário
Confira a consistência do plano de negócios do proponente com as premissas explícitas na mesa.
O que costumam perguntar
A inteligência artificial calcula os indicadores?
Não, e isso é proposital. Todo cálculo financeiro roda num motor determinístico, escrito e coberto por testes: mesma entrada, mesma saída, sempre. A IA entra como copiloto para explicar resultados, apontar risco e ajudar a preencher premissa, e nunca substitui a matemática. Valores monetários usam aritmética decimal, não ponto flutuante, para não acumular erro de arredondamento.
De onde vêm os dados de mercado e dos programas habitacionais?
Cada dado carrega a própria origem: oficial (IBGE, Banco Central, normas), de mercado, informado por você ou estimado pelo sistema. Essas camadas nunca se misturam em silêncio. Quando uma regra de programa do governo não tem fonte oficial vigente confirmada, o campo aparece como pendente de atualização em vez de ser preenchido com um número plausível.
Consigo justificar o resultado para o comitê ou para o banco?
É exatamente para isso que existe a memória de cálculo. Qualquer indicador abre e mostra a fórmula aplicada, os valores de entrada e a proveniência de cada um. Com as mesmas premissas, outra pessoa chega ao mesmo número.
O sistema sabe o que a prefeitura permite no meu terreno?
Em São Paulo e no Rio de Janeiro, sim: a zona do lote vem do serviço geoespacial oficial da própria prefeitura, e os parâmetros (lote mínimo, testada, taxa de ocupação, coeficiente de aproveitamento, recuos) saem da lei de zoneamento, com a norma citada na tela. Nas demais cidades usamos o piso da Lei federal 6.766/1979 e avisamos que a norma municipal costuma ser mais exigente.
Serve para MCMV e habitação social?
Sim. Além da viabilidade do incorporador, a plataforma olha a capacidade de pagamento do comprador e o enquadramento por faixa. As regras têm data de vigência, então um estudo de dois anos atrás continua reproduzindo o resultado da regra daquela época.
Meus dados ficam isolados dos de outras empresas?
Sim. Todo dado pertence a uma organização e as consultas são filtradas por ela. O tratamento segue a LGPD, com registro de auditoria das alterações relevantes.
Rode o próximo estudo com números que você consegue defender.
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